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40亿私募资金杯水车薪 恒大地产4580万平米土地待哺
LinkMall.Cn 2008-06-09 理财周报   评论条
　　联街网据《理财周报》消息：因偿债目的试图在港交所IPO的恒大地产自今年3月失败以来，近期再度因资金链问题进行私募，此次成功获得超过40亿港元资助，据称资金来源主要集中于恒大的机构投资者和新世界］发展］董事长郑家纯。

　　资金链紧绷促使重出江湖

　　恒大今年3月的这次上市融资，目的只有一个——偿还债务。

　　其招股说明书中显示，该公司资金缺口来自4个部分：一是高达111.334亿元的银行贷款及其他借款，由于该部分借款的“贡献”，恒大2007年的资产负债率高达95%，已经成为房地产公司中负债率最高的企业；二是其近10亿美元的机构投资者借款，该公司招股书中点名指出自己需向瑞信等机构偿还机构担保贷款11亿港元；三是25亿左右的土地出让金，该项金额已被列入融资用途的第一位；最后一项，也是恒大陷入困境最根本的原因——土地储备迅速扩张至4580万平米，手中握有78个发展项目，其中46%的项目计划在今年内完成。

　　恒大土地扩张的伏笔早在脱壳绿地时就已经埋下，有消息称当初套现的7888万元现金与另外几家机构的参股资金一起几乎全数被用在拿地上。售壳后两个月内，恒大先后在七八个二线城市中拿到了十七八块地。反观销售成绩却远远不如恒大所期望的那样，一位消息人士更称，恒大力推的广州某楼盘，开盘多时但仅售出2～3套。

　　此次IPO失败无疑给恒大缓解资金链的计划蒙上了阴影，4580万平米的土地如嗷嗷待哺的婴儿一样，急需开发资金。恒大IPO失败后迅速转向私募市场也从另一个侧面表明该公司资金链紧绷情况超出人们想象。

　　私募资金40亿仅是冰山一角

　　近日有市场消息称，恒大将在今年第三季度重启IPO计划，分析师对此分为两派意见。一派认为恒大之前失败的阴影随着时间会逐渐散去，恒大重新IPO可能有戏。该观点能否站得住脚还看近期是否有房企成功登陆港交所，在这种情况下，河南建业地产(00832.HK)IPO能否顺利完成就成了恒大乃至整个市场关注的焦点。

　　另一派观点则认为，如果恒大不解决其紧绷的资金链，上市几乎是无望的。这次恒大私募40亿左右港元，仅是其400亿资金缺口冰山的一角。尽管今年四川发生地震，但震灾对中国宏观经济趋势没有太大的影响，因而从紧的货币政策不会有太大改变，从银行获取资金周转一途今年似难以通行。好在易居(中国)、合富辉煌、世联地产三家地产代理商支付了恒大一笔总共价值3亿左右的保证金，恒大的日子才算凑合过去。如果恒大始终无法解开这个困局，卖地或者出售公司更多的股份将是摆在恒大面前的两难选择。

　　资本市场屡败屡战

　　回望今年3月闹得沸沸扬扬的恒大地产IPO，也是因资金紧张而进行，而这一为了偿债而展开的筹资活动最终遭到了市场的抛弃，以失败告终。恒大3月20日的公告中称，“鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”但日前一位消息人士却告诉记者，恒大IPO失败很有可能是因为上报港交所的数据出了问题。

　　即使没有上述可能，恒大今年IPO也是步履艰难，其预先认购行动在市场上反响并不热烈。一般来说，募集资金的用途是投资者打新股时最关心的一环。恒大在招股说明书中明确提出将资金的53.6%用于偿还之前欠下土地出让金和项目开发，23.1%用于购买土地储备，9.1%用来偿还瑞信贷款，7.5%用于支付陆家嘴］贸易区的土地使用额外现金代价。可见偿债成了恒大IPO最主要的目的，投资者对该股上市持谨慎态度也就不难想像。

　　实际上今年3月的恒大香港IPO已非恒大第一次进军资本市场了。早在5年前，恒大就借壳琼能源登陆国内A股市场，并将琼能源改名恒大地产。但恒大进入A股市场后，上市公司的营业利润却连年下降，2006年半年度财报发布了业绩同向大幅下降50%-70%的公告，里面说业绩下降的主要原因是“受宏观调控政策等因素的影响，公司控股开发的商品房项目销售收入下降，相应成本上升导致净利润下降”。

　　不久之后，恒大将证券名称改为绿景地产，以转让价为每股1.88元将绿景地产26.89%的股份卖与广州市天誉房地产开发有限公司——即天誉地产(0059.HK)关联企业，但当时绿景地产的市面股价在5-6元区间内，恒大急于套现抽身之心路人皆知。在成功套现7888.9818万元后，恒大退出了国内A股市场。

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