北辰实业(601588.SH)，作为一个以奥运题材为开发重点的房地产企业，大多数人认为，公司各项业务将直接受益于今年的奥运会，2008奥运年将为公司带来很好的发展机遇。时至今日，是该到了收获的季节了。

　　然而，就在北辰实业大打奥运牌的同时，其能否如愿以偿的坐享奥运大餐呢？

　　奥运项目、商业地产并驾齐驱

　　目前，北辰实业拥有的两个奥运项目，奥运媒体村和国家会议中心，以及一个商业地产项目，即正在建设中的北辰大厦写字楼，是公司目前最具亮点的几个项目。

　　北京奥林匹克公园(B区)国家会议中心，包括27万平方米的会议及服务设施，26万平方米的酒店、写字楼及商服配套设施。

　　奥运媒体村位于亚北绿色家园居住区内，项目紧邻国家森林公园，奥运会结束后将作为商品住宅出售。公司预计该项目未来将进一步提升公司现有项目的品质与升值空间。

　　奥运媒体村包括汇园公寓、北辰“绿色家园”，未来将承担接待前来北京采访奥运会的世界各地媒体人员的大部分任务。

　　据悉，北京奥运媒体村将在7月25日正式“开村”。各个媒体村内都将设有24小时餐厅、茶馆、泳池、健身房(配有健身教练)、综合商店、自助洗衣房、出售国际报刊的报刊亭、医疗站和可使用VISA卡的ATM机等设施。

　　北辰这两个奥运项目集中在奥运中心区域，总投资80亿元，其中国家会议中心项目投资50亿元，奥运媒体村投入30亿元。奥运媒体村已于去年开始销售，回款15亿元。第二期也已于今年3月发售，售价基本与去年持平，预计赛后可全部交付使用。公司预测，奥运媒体村的投资年底可全部回收，而且将提供可观的利润收入。

　　而公司最大的商业地产项目、2005年8月开工的北辰大厦位于亚奥地区亚运村内，预计将其打造为一座33层高的集办公、购物、商务于一体的建筑。该工程总建筑面积为131814平方米，高140米，建成后将成为该地区最高建筑。

　　风光下暗含资金缺口

　　今年的奥运的确能为北辰实业带来不少的资金收入，主要为北京奥运村所带来的，我们从北辰实业公告中可看出，公司从“媒体村”中已实现销售收入20亿元。剥去风光的外衣，北辰手头各项目目前资金情况如何呢？

　　一位接近北辰实业的地产商告诉观点地产网:“现在，每个地产开发商都会或少或多地遭遇资金短缺的问题。”2007年冬天，对开发商们来说，格外寒冷，北辰实业也不例外。

　　长沙项目

　　去年7月，北辰实业与北京城开集团联合竞拍，以92亿元天价拿下了长沙开福区新河三角洲地块。以此计算，该地块的楼面地价已超过3500元/平方米。

　　依据北辰实业与城开集团对该地块项目公司股权比例安排计算，持股80％的北辰实业当为此支付73.6亿元，首期必须先支付51亿余元至长沙国土局。曾有知情人士透露，“北辰实业长沙拍地的资金，是由首开集团垫付的，”并且北辰有可能将来以该长沙项目公司所获权益来归还。

　　在“拐点论”与“降价风潮”劲吹的当下，长沙楼市的火爆景象早已褪去当年的光环。在楼市萧条的情况下，对于北辰实业来说，新河三角洲地块的盈利状况仍然充满变数。而且如果首开垫付资金属实，还得偿还其垫付款项，北辰实业资金看来仍难彻底解困。

　　除长沙地块，公司07年在北京也成功竞标取得北辰•福第(常营项目)总建筑面积约44万平方米的项目开发权，也需投入大量资金。

　　北辰大厦

　　原本定于07年10月竣工的北辰大厦，截止今年的3月24日，离北奥运场馆鸟巢不远的一处建筑工地上风沙弥漫，这座在建大厦仍被高高的围档遮住，裙楼已经封顶，而主楼仍未封顶，北建工集团六建公司的建筑工人们正在往大厦外立面安装玻璃幕墙。

　　早在2006年10月，北辰实业就曾发行15亿A股，募集资金35.17亿元，计划用于北辰大厦和奥运媒体村项目建设。其中，北辰大厦项目的计划投资额约为16亿元。

　　2007年10月，北辰大厦未能如期竣工。之前期待能在奥运之前推出，借助奥运实现大幅收益的理想未能达成。

　　国家会议中心

　　北辰实业手头香饽饽之一的国家会议中心项目，于奥运赛后还要作大量改造，计划要到明年7月才能正常运营，而贺江川也曾公开表示，争取回报率达到8％-10％，对08年的盈利贡献不大。投资共50亿元，就算按最高回报10％计算也才5亿元人民币，并且还得等到09年下半年以后，其对08年公司利润贡献很小。

　　此外，在年报中，北辰实业表示:“2008年公司的发展物业投资、开发规模还将进一步扩大，预计全年将实现开复工面积217万平方米，新开工面积119万平方米，竣工83万平方米，力争实现销售面积43万平方米，合同销售收入45亿元，并积极开展招商工作，力争2008年7月北辰大厦商业裙楼百货部分和12月北辰大厦商业裙楼地下一层超市如期开业。”

　　若严格执行此规划，支撑217万平方米复工面积，实现119万平方米新开工面积的目标，北辰实业2008年的资金压力可想而知。而公司去年10月起发起的融资计划至今尚未获批准。　

　　北辰董事长贺江川也坦言，长沙项目前期有资金压力。今年所需的资本开支为54亿元，其中国家会议中心及北辰大厦要投入14亿元，存量物业改造2.8亿元，开发项目37亿元，而公司目前持有现金为20亿元。

　　手头仅存的20亿元现金，对于公司项目来说无疑是杯水车薪，无奈之下，北辰实业再次发起了融资攻势。贺江川也表示，为应付上述支出，除了正常的银行贷款外，仍需融资20至30亿元，融资渠道包括售房收入、银行信贷、发行债券以及就个别项目找合作伙伴。

　　再启融资大幕

　　在刚刚公布公司07年年报后，北辰便迫不急待的重新启动了融资的大幕。

　　4月17日，北辰实业公告称，董事会审议通过了关于公司债券发行方案的议案。本期债券的发行规模为不超过人民币17亿元，存续期限为5年。而募资所得拟用8亿元偿还商业银行贷款，剩余资金补充公司营运资金。

　　“房地产上市公司项目开发的资金来源有四：一是银行贷款，二是售房回笼资金，三是定向增发，此外还包括债券发行等其他融资渠道。”招商证券研究员赵春表示，目前地产公司通过招拍挂大肆买进土地，已具有一定程度的风险，特别是容易遇到资金方面的问题。

　　2006年5月底，北辰实业成功发行十年期15亿企业债券，募集资金15亿元，计划全部用于奥林匹克公园国家会议中心及配套设施工程的建设。2006年10月16日，北辰实业成功发行15亿A股，募集资金35.17亿元，计划用于北辰大厦和奥运媒体村项目建设。

　　为解决资金压力，2007年10月，北辰实业再次发布公告，拟发行17亿元的公司债。然而，受证监会放缓上市房企发债速度的影响，北辰实业的发债计划仍未获批准。

　　此次融资计划能否获批，对于北辰的影响不小。