应晨报读者要求，晨报房产新闻版与商业地产专家合作，针对京城正在推广的商业地产项目作出专业点评，以期为广大投资人和承租人作出一个简单实用的投资可行性分析。

    最近不少投资人来电，希望专家能对号称即将开启北京“文化商业新时代”的位于北京西站南广场的地下商业项目——万博汇商业中心进行点评。　

    本期出镜专家：北京通商商业地产机构总经理 吴焕贤

    火车站商圈现状堪虞

    “北京的火车站的商业做得都不是很成功，几个商业都没做起来，包括北京站的恒基中心和早已关门的北京西站白马，”北京通商商业地产机构总经理吴焕贤说，“与其他城市的火车站不同，北京的两个火车站都属于中转型车站，没有和公交总站、长途客运车站结合起来，所以拥有大量人流但停驻性很差，也构不成以购物群体为主的客流。”这样以出差或者中转为主的人流基本上都不愿意在火车站附近购物。所以，吴焕贤说：“最适合在北京的火车站周边经营的商业应该是：旅游用品，如当地或者各地的土特产、差旅人员的旅途日用品、餐饮或者住宿，而其他产品难盈利。”有着商业运作背景的吴焕贤对北京两个火车站商圈的前景并不乐观。

    北京西站商圈尚需政府推动

    “北京西站商圈还有几个问题急需解决。首先，它是三个行政区的结合处，在体制上可能要有所突破；其次，整个商圈的规划要具备引导性的统一，形成合力，最好能推出商圈预警信息。”中国商业步行街委员会主任韩健徽在某商业论坛上如此评价北京西站商圈。

    乐器广场有待商榷

    做商业，最主要的是人气，但有了人气不等于有商气，有了商气也不等于有财气。北京西站，每年有1.8亿人次的客流量往来穿行，应该是人流最旺的地方，但也是人员停驻性最差的地方。如何在这样一个地方形成商气、聚敛财气，这是开发商要面临的最大难题。“餐饮和土特产都是适合火车站商圈的商业类别。这主要是因为适合火车站商圈的商业类别太少，很难凑起一个大型商场。从消费心理方面分析，顺便式购物的人对价格敏感度低，但是会嫌弃火车站商圈的商品档次低；而随便购物的人对价格敏感度高，要么贪便宜，要么去正规商场购物。所以，适合旅途生活的餐饮和具有特色的土特产都是不错的火车站商业类别。”吴焕贤说。

    在北京西站的商圈打造亚洲规模化乐器广场，将文化与商业完美结合起来，这些话听起来很诱人，但业内专家却说：“我不看好北京两个火车站的商圈，在北京西站商圈做乐器广场，很难做成功。”现在乘火车的旅客购买力都比较低，这从旅客的穿着上可以得出结论。“专业乐器广场如果能挺过前两年的话，应该还是有希望的。”吴焕贤表示。

    本报将继续关注该商圈的发展。

    专家建议

    火车站商圈需要“养” 请谨慎投资

    火车站的商业项目还需要依赖政府对该区域整体形象的打造，必须有特色，才能吸引北京人到火车站商圈来购物。需要一到两年甚至更长的时间来“养”，比如马连道的茶叶一条街，就是专项打造出来的一个成功的先例。专项经营、特色批发，茶叶、建材以及大型生活超市家乐福吸引了北京人的光顾。从这点来看，火车站商圈还需要一到两年甚至更长时间来“养”。对广大投资者来说，不要对租金抱有很高的期望值，最好将希望寄托在将来商铺的升值空间上；对经营者来说，也不要对回报有太高的要求。

    相关分析

    测算售价是否合理很简单：按照万博汇承诺的商铺租金5元/平方米/天计算，为150元/平方米/月，按17年收回投资测算＝150元/平方米/月×12个月×17年＝30600元/平方米；租金一般按使用面积测算，万博汇产权式商铺的使用率在47％左右，那么，你所购商铺的合理售价＝30600元×47％＝14382元/平方米；考虑物业租赁税的扣除，合理售价在14000元/平方米左右，就是可以接受的价格。当然，那种长期按固定年回报率返租的商铺，则不存在此类问题。

    项目简介

    万博汇是位于北京西站南广场的地下商业部分，总面积75万平方米，整体分为乐器广场、餐饮一条街、民俗风情街三部分。其中，除了乐器广场租售不分之外，餐饮一条街、民俗风情街都以销售为主，后期可由开发商进行统一招商。目前，除少量只能投资不能自营的位于民俗风情街的老字号位置外，基本已售罄。

    项目预计2008年2月底完工，3月15日签租赁的正式合同，4月28日试营业。

    售价：均价2万元/平方米

    租金：均价 5元/平方米/天

    管理费：1.2元/平方米/天

    使用率：47

    %电费：1元/千瓦时

    优惠措施：年付租金可免3个月的租期