2021年第一季度，新加坡房地产业在经济低迷中继续强劲增长，延续了去年经济下行中逆势有力增长的良好态势。组屋、公寓和豪华住宅交易活跃，各种类型的写字楼买卖兴旺，市场人气集聚高涨，房产交易量价齐升。
今年前2个月，新加坡房地产业交易需求强劲，有点“火爆”。3月4日，新加坡房地产联合交易网SRX发布的预估数据显示，2月份的转售组屋数量同比增长29.8%，整体价格同比上涨8.3%，转售价格已连续8个月上涨。1月份，组屋成交2165套，同比增长29.8%。同期，新私宅售出1609套，环比增长32.2%，创2018年7月份以来的最高销量。今年将有25530套组屋达到满5年的最低居住年限，经济师预计组屋转售市场将继续保持增长势头，成交量全年或可超过2.5万套。
新加坡经济在去年创历史纪录地下行和今年仍在低迷的情况下，房地产业为何能阔步逆势而行，并且交易活跃、需求强劲呢？
首先，新加坡资本市场资金增加和流动充裕。全球经济在新冠肺炎疫情的巨大冲击下，各国都不同程度地采取量化宽松措施，大量印钞并投入市场，导致资本市场充裕，加之全球利率处于超低水平，为防止通货膨胀带来的货币贬值，大量各类资本流进房地产市场。新加坡作为世界金融中心之一，情况也是如此。
其次，新加坡家庭拥有的净财富值增加提升了购买力。根据新加坡金融管理局发布的《金融稳定评估》报告，新加坡家庭的净财富（家庭资产扣除家庭债务）在2019年第三季度是国内生产总值的3.8倍，2020年第三季度已增加至4.4倍。社会家庭的现金与银行存款等总流动资产额也已超过总负债额。在经济氛围整体不好的环境下，为保持货币资产增值，投入房地产是相对风险较小且盈利的不错选择。
再次，新加坡居民的乐观情绪带动交易活跃。疫情防控已迈入解封的第三阶段，加上疫苗接种计划有序推进，进一步提振了居民对楼市的乐观情绪，加之政府售地计划土地供应量有限、开发商私宅库存量下降、开发商近期推出新楼盘、市场可供交易的组屋数量增加，以及部分屋主转售私宅套利等因素，带动非有地私宅转售价格继续上涨。
最后，境外客户和资金的流入起到了间接助推作用。新移民的购房需求，外来企业客户对私宅的租赁需求等，对市场也起到一定支撑作用。仲量联行（JLL）2月份的一份报告指出，随着亚太地区国家恢复内部旅游，来自中国的科技、资产管理与金融企业，以及国际企业扩大区域规模的投资将继续增加，对疫情期间相对低迷的办公写字楼的租金将起到支撑作用，新加坡的商业房地产市场预料将明显好转。
新加坡房地产市场去年以来交易“火热”的现象，已经引起政府的高度关注。2月16日，新加坡副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰表示，低利率可能造成房地产价格扭曲，导致房地产投资的巨大风险，政府不愿看到房地产市场走势超越宏观经济的基本面。
目前，新加坡政府在高度关注房地产市场健康成长的同时，已准备好随时采取降温措施，相关严厉调控政策已箭在弦上。新加坡贸工部预测，2021年GDP将增长4%至6%。经济师分析认为，即使政府出手适度干预，预计2021年房地产市场将继续保持整体量价齐升、稳中增长的态势。
柬埔寨房产市场供大于求
本报驻金边记者 张 保
从2019年下半年开始，由于受到全球和柬埔寨经济下滑的影响，住宅、写字楼、商铺和酒店式公寓等均出现了不同程度的供大于求。新冠肺炎疫情更使柬埔寨房地产业骤然遇冷。
房地产业一直是柬埔寨经济发展的重要支柱之一，也是外来直接投资的重点领域。首都金边曾在2018年以16.78%的房价涨幅和29.4%的投资回报率领跑全球。根据柬埔寨国土、城市规划和建设部数据，2019年柬埔寨建筑业共吸引了114亿美元投资，同比增长98.4%。
从2019年下半年开始，由于受到全球和柬埔寨经济下滑的影响，住宅、写字楼、商铺和酒店式公寓等均出现了不同程度的供大于求。2020年，受到新冠肺炎疫情影响，柬埔寨房地产业更是骤然遇冷。根据世邦魏理仕的统计，全年批准建筑项目数略增1%，达到4841个，但是投资额却降至78亿美元，下降32.7%。
以首都金边为例，2020年新增公寓3778个单元，同比增加17.6%。各档次公寓售价和租金均出现下跌。商业地产方面，金边全年新增11座中央写字楼，面积同比增加34%，租用率却下降了7.8%。新增5个购物中心，面积同比增加17.6%，租用率同样下降5.9%。2020年全年仅新增一处酒店式公寓，甲级和乙级酒店式公寓的平均租金均大幅下跌13.45%和10.08%。世邦魏理仕预测，2021年将有更多各类型产品入市，供大于求的情况将进一步加剧，售价和租金还将继续走低。
柬埔寨摩根地产集团首席执行官丁永军表示，2021年虽然住宅项目启动不多，但准备入场的货量庞大，预计住宅的去库存和租赁水平恢复仍需要经历较长的时间。尽管2020年四季度写字楼租金下滑趋势有所放缓，释放出相对积极的信号，但普通写字楼招商仍较困难。
乐城房地产开发有限公司董事长曲士勤表示，金边公寓多为高容积率的单体楼，这些项目为了快速回笼资金，自新冠肺炎疫情暴发以来不断下调售价，带动了市场趋势下行。
鉴于柬埔寨政府在抗疫和经济救助方面的良好表现，丁永军对柬埔寨经济的复苏充满信心。他表示，在柬埔寨政府发布的《2019—2023年国家发展战略计划》中，有164亿美元用于改善基础设施，这将大大推动城镇化进程，进而带动房地产市场获得更大发展。
曲士勤认为，2020年以来，各国央行纷纷通过货币宽松政策刺激经济。此时将货币资产转换为固定资产，是民众资产保值增值的最佳方式。金边是柬全国人口最多的城市。按照规划，到2035年，金边将被建设成为可以容纳500万人口的国际大都市。人口增量带来的住房需求，预示着柬埔寨尤其是金边房地产市场的巨大增长前景。而《中柬自贸协定》和《区域全面经济伙伴关系协定》的签署，谈判接近完成的《韩柬自贸协定》和即将出台的新《投资法》，以及2022年东盟系列峰会和2023年东南亚运动会的举办，必将吸引各国政要和商旅人士前来，有望带动柬埔寨经济强劲反弹，房地产业也将迎来新的发展红利。
来源：经济日报
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