上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报·e公司记者表示，从当前上海新房的交易来说，其实说明市场的观望情绪增加了。当然应该看到，近期新房的供应规模较大，购房者可选择的余地增加。部分购房者因为二手房没有抛售掉，所以客观上也影响了此类新房的交易。
从此类二手房的数据看，下跌或者说降温，也说明市场在积极做调整。实际上当前二手房市场确实面临了很多压力，至少房东强势定价的心态是减弱了，这都会影响市场的产品交易和后续定价。
严跃进认为，目前的上海楼市，潜在需求还是很大，所以本身也没有太多的市场风险。对于此类市场交易来说，购房者并非真的看空，但是首付比例过高，确实入市的压力比较大。未来购房者若是有机会，建议入市，因为当前价格还是相对抑制的。
记者观察：
当购房回归理性 房地产行业真正的转折点已来？
证券时报记者 梅双
有人说，上海楼市是这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。涨的时候，跟在深圳后面亦步亦趋，降的时候充分响应“房住不炒”的号召，把政策降房价的作用表现得淋漓尽致，深以为然。
国家统计局9月15日公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，上海、厦门两个城市的二手住宅销售价格环比下跌。其中，上海二手住宅销售价格环比下跌0.1%。无论是纸面上的数据还是现实中的观感都在提示着我们，上海楼市降温了。
上海楼市的转凉，不是惊心动魄的所谓巨变，而是“随风潜入夜”般地影响着每一个利益相关方。记者在采访中最直观的感受就是，购房者更加理性了，过去跟风式地抢房盛况不复存在，只有真正满足购房者需求的高性价比楼盘才能吸引购房者。
另外，今年房地产开发商日子难过绝非虚言。回款，眼前对于众多地产商而言“性命攸关”。今年以来，随着金融去杠杆转向实体去杠杆，企业特别是民营企业面临融资难、融资贵问题。加之当前房地产行业调控持续升级，房地产企业发行债券、银行贷款、股权融资等融资渠道进一步受限，资产负债率高企的房地产企业尤感压力。
一边是融资受限，一边是大量债务即将到期。根据国海证券的统计数据，房企发债有短期融资券、中期票据、企业债和公司债等融资工具，2015年和2016年分别发行5825亿元和10198亿元，同比分别暴增288%和75%。这些债券将在2018年陆续到期或者行权，房地产企业面临严重的债券兑付压力。
在整体调控政策不变的背景下，房地产企业纷纷开源节流自救。所谓节流，就是减少最大的支出项拿地。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面积近8000万平方米。
所谓开源，就是加速推盘、加速回款。今年以来各家房地产企业都特别强调“高周转”，核心正式加速销售回款。房地产行业的暴利时代已经远去，房住不炒是必然趋势，在利润不高的前提下，只有通过高周转，高速度的开发、建设、销售，通过减少支出、尽早回笼资金，才能实现利润最大化，且增加企业的现金实力。
为了加快销售，房地产企业纷纷加快推盘，各类打折促销的手段也就多了起来。但是，随着一系列政策调控的出台，特别是房地产税消息频传，购房者也趋于更加理性，投机需求也被扼住，越来越多的买房人选择持币观望，等待更实惠的时间点。
正如近日万科董事会主席郁亮在9月的一份内部讲话中提到的，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。
上海楼市渐凉，虚火褪去，这何尝不是件好事。我们能看到整个市场都更理性了。开发商更理性了，理性拿地，让利客户，加速回款求生存。购房者更理性了，精挑细选高性价比的房子。投机，自然也就少多了。
附：
上海近年来楼市政策梳理：
2016年：最严楼市新政“沪九条”
2016年3月25日出台
1、从严执行住房限购政策
提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
2、实行差别化住房信贷政策
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
2017年：全面进入“五限”时代
2017年4月21日：上海公布土地出让新规。办公、商业属性土地不得再建类住宅产品，散卖商铺写字楼被禁止，只能论层出售
2017年5月4日：上海住建委发布通知，要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取茶水费、楼花、暗箱操作
2017年7月18日：新房开盘公证摇号具体实施意见发布，商品住宅和底下车库采取“一价清”制度，实际销售价格均不得高于备案价。上海楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。
2018年：调控仍在继续
2018年7月3日：上海住建委出台限制企业购房新政 企业购买商品住房须同时满足设立年限已满5年等多个条件，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”
2018年9月10日：上海住建委联合房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门印发了《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》，整治发布虚假信息、投机炒作、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规行为。
2018年9月27日：发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，符合条件的非沪籍人士，也能申请共有产权保障住房。
来源：证券时报e公司
共2页 上一页 [1] [2]
楼市一夜入秋：二线城市促销增多 合肥楼盘最高降35%
美国楼市即将见顶？房贷利率创下七年新高
“消失”的存款搬家去了楼市和理财？
楼市秋意来袭18家房企更名 评论：改名易改命难
高房价令居民不敢消费 委员建议深化楼市调控
搜索更多: 楼市
