压力成房企管理层常用词上半年降增速、缓拿地、高负债

　　龙头房企在“降速”上的第一个动作，是投资趋于谨慎，这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。

　　中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算，仅完成34%。

　　中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国多次表示要“高度审慎谨慎”，他说，宁可错失一些机会，也不想投错几块地。接下来还是会聚焦一二线城市，包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市，围绕传统的一二线作为主战场。

　　恒大2016年年度业绩发布会上，夏海钧还公开表示，恒大的成长性在于其拥有充分的土地储备。但今年中期业绩会，恒大已经提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间，每年大约下降5%”的目标。

　　夏海钧说，恒大接下来的土储要覆盖中国的一线城市、二线城市，以及经济发达的三线城市，但不打算去四线城市。

　　莫斌也给出碧桂园放缓发展速度的一个方向，就是投资上有策略地调整，会更加精准。“每一块土地更加慎重（对待），怎样才能做一个成一个，我们按照这一目标实施，并聚焦于现有项目的运营，聚焦现有和土地储备进行调整。”

　　中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-7月，全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交的土地，也基本底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。

　　净负债率上升

　　投资趋于谨慎的背后显现出，房地产市场融资环境正在持续收紧。万科在半年报中提到，央行数据显示，截至2018年6月末，人民币房地产贷款余额同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点。上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。　　

　　从净负债率来看，上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平，且呈现上涨趋势。上半年万科持有货币资金1595.5亿元，净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元，净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。

　　截至半年报发布，万科先后完成五期超短期融资券发行，票面利率区间为3.25%-4.6%，位于同期发债利率低位。

　　碧桂园上半年净负债率59%，同样高于2017年底的56.9%。龙湖同期的净负债率为54.6%，去年底这一指标则为47.7%。

　　恒大上半年的净负债率为127.3%，夏海钧谈到未来转变的主要核心就是降负债，“恒大2016年定下的目标是在2018年要把净负债率降到140%，在2019年中期把净负债率降到100%，直到2020年将净负债率降到70%。”

　　与此同时，恒大坚持“现金为王”的策略，截至6月30日，恒大销售回款2475亿元，现金余额为2579亿元。

　　此前，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过，2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控，导致当前很多房企借贷比例居高不下。

　　他在接受经济观察报采访时表示，今年，其他非标融资变得不好审批，而银行由于表内资金规模紧张，往往优先提供给总行合作名单内的房企，排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，利率也非常高，大部分超过了基准上浮50%的利率。

　　吴建斌建议，房企还是要重新回归到重视现金流管理上，未来半年以内，起码要把现金流作为重要的工作来抓。

　　夏海钧给出恒大降负债的几种方式，第一是引入三轮战略投资者；第二是偿还了高额永续债；第三是通过土地的适当减幅加快负债的转型；第四，实现盈利大幅提高。

　　佳兆业财务部总经理吴建新也在业绩会现场称，今年佳兆业董事局一直要求将降负债、去杠杆作为重要的财务工作之一。他说，围绕资金周转，佳兆业会做几个工作：第一，加快沉淀资产以及大宗资产的销售；第二，加大回款力度；第三，在保证质量的同时，加快整个工程建设速度以及存货去化速度。

　　（来源：经济观察报陈博）

搜索更多: 房企