“任何生意、任何企业都有它的压力。”8月21日，万科新晋总裁祝九胜首次坐镇2018年中期业绩会，“压力”一词是他的开场白。
说出这句话的背景是，7月31日，中共中央政治局召开会议，要求下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。
8月是房企“中考”集中放榜的时节，不止祝九胜，伴随着楼市调控进入深水区，长效机制渐行渐近，金融去杠杆的推进让市场资金面收紧，在多场中期业绩会上，“压力”成为房企管理层口中的常用词。
规模增幅降速
尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现，但纵向对比来看，增速放缓的影像，正投射到多家上市房企身上。
房企TOP3中，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元，同比增长42.8%，这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。
TOP3之外，绿地上半年的销售金额同比增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅，相比2017年上半年，均出现不同程度的下降。
不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞涨态势。按照已经发布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。
绿地同期归母净利润61亿元，同比增长30%，但净利率却只有3.8%，几乎与去年同期持平。
尽管规模增长正在继续，但房企普遍意识到，单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上，郁亮曾经说过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化，从投资策略开始发生变化。
彼时，郁亮用“没有成功的企业，只有时代的企业”这句话，委婉表达了万科的危机意识。
向来追求高周转的碧桂园专门提到“提质控速”的目标，碧桂园总裁及执行董事莫斌解释，提质控速是保证碧桂园有质量的发展，宁可发展得慢一点，也要发展得稳一点。
恒大从今年年初开始启动“新恒大”战略，将此前“规模型”的发展模式转为“规模+效益型”。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧称，公司在实现5000亿之后，未来将保持10%-20%的增长目标，确保公司管理和效益都实现有质量地增长。
从对未来的规划来看，龙头房企不约而同选择了“降速”这一路径。
投资趋于谨慎
“降速”源于房企对后市的判断趋于保守，其中持续一年多的限贷、限价、限售等调控政策不断深化是影响判断的主要因素。
万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提到这个问题，观点基本一致，“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往，表明了政府调控管理房地产市场的决心非常大。短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现；从中长期来看，长效机制建立对房地产市场健康平稳发展是有好处的。
国家统计局数据显示，2018年1-6月，全国商品住宅销售面积为6.69 亿平方米，同比增长3.2%；销售金额为 5.66万亿元，同比增长14.8%，这两个增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。
上半年全国住宅新开工面积约7.06亿平方米，同比增长15%，增速与2017年同期基本持平。
万科中报指出，其长期重点观察的14个城市，上半年商品住宅批准预售面积同比下降8%，商品住宅成交面积同比下降20.4%。
同策研究院院长助理张宏伟告诉经济观察报，上半年由于市场进入调整和下行态势，房地产销售开始出现变化。今年下半年至明年上半年，市场应该还会处于持续下行的状态，销售增速应该会继续下降。
龙头房企在“降速”上的第一个动作，是投资趋于谨慎，这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。
中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算，仅完成34%。
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